재개발 투자 장점 및 유의사항 재개발 프로세스

재개발 투자 장점 및 유의사항 재개발 프로세스

안녕하세요.
여의도N잡러입니다!
앞으로도 금리가 계속 올라가거나
고금리 상태로 유지될 전망이라
레버리지 투자도 어렵고..
아파트 가격 하락 중이라고 뉴스에서 떠들어대도 이미 많이 상승했다가
내린 상태라 투자하기 부담되실 겁니다!

이럴 때 당장 매매를 하지 않더라도 급매 나오면 바로 기회를 잡을 수 있게끔 미리미리 공부하는 게 필요하다 생각됩니다!

상대적으로 소액투자가 가능하고
다양한 형태로 투자 가능한 재개발 투자에 대해서 알아보려고 합니다!
미리미리 공부해둡시다~

재개발 투자란?

기존에 있던 건물, 도로 등 낙후된 부지를 철거한 후 새로 건물, 도로 등 시설을 짓는 것
낙후된 곳을 정비한다는 공공적 성격을 가짐
관리처분 이전까지 조합원 지위 양도 가능

재건축 투자란

건물만 부수고 다시 새로 짓는 것
조합원 설립인가 이후부터 조합원 지위 양도 불가
구조안전성 평가 50%로 진입장벽 높아짐

재개발 투자의 이점

1. 입주권 전매 가능
2. 다양한 물건 종류 및 형태로 투자가능
3. 다주택자 중과세 부담 줄일 수 있음
4. 비교적 소액으로 투자가능

1. 입주권 전매 가능

재건축은 조합원 설립인가 이후에 조합원 지위 양도 불가하지만 재개발은 관리처분 인가 이전까지 전매 가능.

2. 다양한 물건 종류 및 형태로 투자가능

주택이 아닌 90제곱미터 이상의 토지 , 토지소유권이 없는 건물, 상가, 무허가 건물에 투자하는 경우에도 입주권 취득 가능. 주택수로 산정되지 않아 중과세 적용 부담도 적음.

3. 다주택자 중과세 부담 줄일 수 있음

입주권도 주택수에 포함은 되지만 1 주택 1입주권인 경우 입주권 매도 시 양도세 중과를 피할 수 있음. 준공 이전까지는 종부세 대상이 아니며 토지 재산세 부담.

4. 비교적 소액으로 투자가능

대지지분이 작더라도 입주권 취득이 가능함.
대지지분이 작을수록 초기 투자금액 줄일 수 있음.
따라서 아파트 매매하는 것보다는 본인의 예산에 맞는 물건을 선택해서 투자 가능함.

재개발 프로세스

조합설립추진위원회 결성
권리산정일 이후 지분 쪼개기 금지

조합원 설립인가
조합설립 단계 조합원들 의지 확인 가능
물건 투자 불확실성 줄어듦
인가 전 투자는 추천하지만
인가 후 투자보다는 감정평가액 확인 후 투자 추천

시공사 선정
브랜드 매우 중요
시공사 문제 생기면 사업 중단 위기 생길 수 있음

사업시행인가
시장 , 구청장 인가
가치 상승폭 확대

감정평가 및 조합원 분양신청
조합원 분양 미신청 시 현금청산자로 분류

관리처분계획인가
사업시행인가시 계획을 구체화함
인가 후부터는 조합원 입주권 받음

이주 및 현금청산 협의 후 철거
이주비 문제로 사업 지연 가능
현금청산자들과 협의과정에서 사업 지연 가능

착공 및 분양
공사 시작
조합분양 후 남는 부분 일반분양 시작

준공

재개발 물건지 투자 시 유의사항

1. 빌라 오피스텔 등 다수 신축 건물이 준공되었거나 공사 중인 곳이 많다면 노후도 조건을 충족하지 못해 재개발 사업이 불가할 수 있음

2. 서울시 주민 동의율 30%로 높였음. 주민들 자체가 재개발에 대한 의지가 있는지 현장 체크하기.

3.2020.09.21 이후 공공주도 개발의 경우 권리산정일을 21년 6월 29로 지정함
권리산정일 이후에 준공된 신축빌라나 지분 매입 시 현금청산 대상임(입주권 대상 아님)

4. 재개발 투자는 바로 현금화하기 어렵기 때문에 단계적 프리미엄을 생각하고 투자하기보다는
확실한 입주권을 받는다는 것에 초점을 두고 투자하기를 추천. 딜레이에도 기다릴 수 있어야 함

대략적인 재개발 투자에 대해 공부해봤는데요! 이해가 좀 되시나요??
사실 재개발 투자는 많은 공부가 선행되어야 하기 때문에 제 글을 계기로 흥미를 느끼셔서 꼭 미래의 좋은 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다 ❤️

어떤 부동산을 투자하든!
교통 입지/ 교육 시설/ 생활 여건
이 3가지는 꼭 중요한 것 아시죠?

다들 파이팅합시다 ❤️